[뉴저지 부동산|Yoon Lee 리얼터] 미국에서 집을 사면 세금 혜택이 있을까?

부동산 절세 전략, 지금부터 확실히 알아보세요

“집 사면 세금 무조건 많이 낸다”는 말, 진짜일까요?

많은 분들이 미국에서 집을 사거나 부동산을 투자하려 할 때
**“세금 때문에 부담된다”**는 말을 자주 하십니다.

하지만 실제로는,
미국에서 부동산을 소유하면 오히려 다양한 절세 혜택을 받을 수 있어요.
특히 모기지, 재산세, 감가상각, 1031 익스체인지 같은 제도는
세금을 현명하게 줄이는 강력한 수단입니다.

미국 부동산 절세 혜택 5가지

1. 모기지 이자 공제 (Mortgage Interest Deduction)

집을 구매하며 대출을 받았다면,
지불한 이자를 세금 신고 시 공제할 수 있어요.

• 대상: 1차 또는 2차 거주지
• 공제 한도: $750,000까지의 모기지 이자

💡 예: 연 25,000불 이자를 낸 경우, 소득에서 차감 → 세금 줄어듦

📌 실제 사례
제 고객 중 28세 미혼 남성분은 고소득자였지만,
결혼한 친구보다 세금을 훨씬 많이 내고 있었습니다.
미국 세법상 미혼 고소득자는 결혼한 고소득자보다 세 부담이 크기 때문입니다.

그분은 Fort Lee에 1 Bed / 1 Bath 콘도를 구입하셨고,
아래와 같이 Before & After 세금 비교표를 통해 Net Income을 개선하셨습니다:

실제 사례 비교 (모기지 이자 $30,000 공제 적용) 

항목                                            집 구입 전                               집 구입 후

연 소득	$120,000	$120,000
공제	없음	모기지 이자 $30,000 공제
과세 소득	$120,000	$90,000
세금 (대략)	약 $28,000	약 $19,500
순이익(Net)	$92,000	$100,500

💡 절세를 통해 순이익이 연간 약 $8,500 증가한 셈이에요!

2. 재산세(Property Tax) 공제

미국에서는 주택 소유 시 매년 내는 재산세도 세금 공제 대상이 됩니다.

• 최대 공제 가능액: SALT 공제 한도 $10,000

단, 주(State) 및 지방세 합산 기준이며
실거주 목적 주택일 경우 더 유리합니다.

 

3. 주택 판매 시 최대 $500,000 양도소득 면세

미국에서 2년 이상 실거주한 주택을 판매하는 경우,
양도소득세가 상당 부분 면세될 수 있습니다.

• 개인: $250,000까지 세금 면제
• 부부 공동 신고: $500,000까지 면제

💡 예:
$400,000에 산 집을 $900,000에 팔아도,
부부 공동 신고자는 $500,000까지 이익 세금 없이 수령 가능

 

4. 렌탈 부동산의 감가상각 혜택 (Depreciation)

임대용 부동산의 경우, 매년 건물 가치에 대해 감가상각 공제가 가능합니다.

• 주거용: 27.5년
• 상업용: 39년

💡 세금 보고 시 현금 유출 없이 공제 효과를 주는 가장 강력한 방법 중 하나입니다.

 

5. 1031 Exchange – 세금 유예 전략

투자용 부동산을 매도 후 일정 조건에 맞춰
다른 투자용 부동산으로 교체할 경우,
**양도소득세를 '이연'**시킬 수 있습니다.

• 조건: 일정 기간 내 교체, 동등한 투자 성격
• 장점: 세금 유예 → 자산 증식 가능

 

🎁 보너스: 친환경 리모델링 크레딧 (Energy Credit)

• 태양광 설치, 고효율 HVAC, 단열 개선 시
• 연방 & 주정부 에너지 절세 프로그램에서
• 세금 크레딧을 제공

→ 집값 상승 + 절세, 두 마리 토끼 가능!

 

🎯 결론: 미국 부동산은 단순한 '집'이 아니라 '세금 전략'입니다

“미국에서 집 사면 세금 너무 많이 낸다”는 생각,
이제는 정보 부족에서 오는 오해일 수 있습니다.

미국 세금 구조에 맞춘 부동산 전략을 세운다면,
자산 증식 + 세금 절감을 동시에 실현할 수 있어요.