[뉴저지 부동산 | Yoon Lee 리얼터] 코압(Co-op) vs 콘도(Condo), 뭐가 다를까요?

코압(Co-op) vs 콘도(Condo), 뭐가 다를까요?

은퇴 후 아파트 형식의 집에서 조용하고 편리하게 살고 싶으신 분들께서
“코압(Co-op)과 콘도(Condo), 뭐가 달라요?” 하고 자주 물어보십니다.
오늘은 이 둘의 차이를 쉽고 확실하게 설명해드리겠습니다.

 

1.  소유 방식의 차이

• 콘도(Condo)
  → 집을 직접 소유하는 방식입니다.
  → 한국의 아파트와 같은 개념으로,
  유닛(내 집)은 **내 이름으로 된 집문서(Deed)**를 가지고 100% 내가 소유합니다.
  → 건물 외벽, 엘리베이터, 로비 같은 공용 공간은 입주민들과 공동 소유입니다.
• 코압(Co-op)
  → 집을 직접 소유하는 것이 아니라,
  건물을 소유한 법인의 주식을 구매하여 해당 유닛에 거주할 권리를 갖는 구조입니다.
  → 유닛 자체가 내 것이 아니라, **해당 유닛을 사용할 수 있는 권리(Leasehold)**를 갖는 거예요.
  → 집문서 대신 **주식 증서(Stock Certificate)**를 받습니다.

2. 구매 과정의 차이

• 콘도는 일반 주택처럼 구매가 가능하며, 은행 모기지 대출도 비교적 수월합니다.
• 코압은 보드(Board)의 인터뷰와 승인이 반드시 필요합니다.
  이때 보드에서는 다음과 같은 사항을 꼼꼼히 살펴봅니다:
  • 재정 상태 (예: 소득 대비 부채 비율이 일반적으로 25%/75% 기준)
  • 크레딧 점수
  • 직업의 안정성
  • 신용카드, 학자금, 자동차 융자 등 기존 부채 여부
  • 세금 신고 소득 (특히 자영업자의 경우)

TIP:
Zillow나 Redfin에서 코압은 콘도보다 훨씬 저렴해 보이는 경우가 많습니다.
하지만 단순히 가격만 보고 접근하시면 안 됩니다.
→ 재정 조건이 보드 기준을 충족해야만 구매가 가능하기 때문입니다.
→ 자산이 많아도 세금 신고 소득이 낮으면 코압 구매가 어려울 수 있어요.

또한 많은 코압은 렌트 제한이 있습니다.
→ 일정 기간 본인이 직접 거주해야만 렌트가 가능하거나,
→ 아예 렌트를 금지하는 코압도 있으니 꼭 확인하셔야 합니다.

3. 관리비 (HOA vs Maintenance Fee)

• 콘도
  → 관리비에는 공용시설 유지비, 눈 치우기, 쓰레기 수거 등
  기본적인 운영비가 포함되어 있습니다.
  → 상대적으로 낮은 편입니다.
• 코압
  → 관리비에 건물 전체의 모기지 이자,
  부동산세(Property Tax),
  유지보수비까지 모두 포함됩니다.
  → 그래서 관리비가 상대적으로 높은 편입니다.

4. 세금 납부 방식의 차이

• 콘도
  → 본인이 직접 Property Tax 고지서를 받고 납부합니다.
• 코압
  → Property Tax가 관리비에 포함되어 있으며,
  연말에 **1098 양식(Form 1098)**으로 세금 공제 항목을 받습니다.

5. 렌트 가능 여부

• 콘도
  → 대부분 자유롭게 렌트할 수 있지만,
  건물별 HOA 규정은 꼭 확인하셔야 합니다.
• 코압
  → 렌트를 제한하거나,
  보드 승인 후에만 일정 기간 렌트가 가능한 곳이 많습니다.
  → 투자 목적으로는 적합하지 않을 수 있습니다.

한눈에 보는 핵심 비교표

항목                                        콘도 (Condo)                                         코압 (Co-op)

소유 형태	유닛 직접 소유	법인의 주식 소유
집문서	내 이름의 Deed	주식 증서 + 임차권
관리비	비교적 저렴	상대적으로 높음
세금 납부	개인이 직접 납부	관리비에 포함됨
렌트 가능성	대부분 가능	제한적, 보드 승인 필요
구매 조건	일반 부동산 거래	보드 인터뷰 및 승인 필요

Yoon LEE 리얼터의 Real Tip!

1. 내가 집을 직접 소유하고, 필요할 때 렌트도 고려하신다면 → 콘도!
2. 렌트 계획은 없고, 은퇴 후 비교적 저렴한 가격으로 조용히 거주하고 싶으시다면 → 코압!
단, 코압은 보드의 규정과 조건을 반드시 확인하신 후 결정하셔야 합니다.

필요하시면 고객님 조건에 맞는 코압/콘도 추천 리스트도 바로 보내드릴 수 있습니다. 또한 고객들 중에 아주 멋진 코압을 사신 분의 리얼 스토리도 공유해 드릴 수 있습니다. 
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